低金利な不動産担保融資・借入・借り換えのご相談はNippoへ

どうなる「民泊」問題　増加する利用者　空室対策でも注目

　１５年に訪日外国人旅行者の数は約１９００万人と見込みれる。２０００万人を目前に控え、「観光立国の実現」という国家目標を達成しつつある中で、宿泊先の新たな選択肢として台頭しているのが「民泊」だ。不動産業の視点では空室対策としても注目される。
　その半面、法的な位置づけがあいまいであり、トラブルも表面化。国は先行する実態を踏まえながら、その適正な運用に向けたルール整備に取り組もうとしている。民泊をめぐる、官民の動きに迫った。

　民泊とは、個人が所有する住宅の全部または一部を、短期宿泊用に貸し出す行為を指す。日本での”仕掛け人”は、そのマッチングサイトを運営するairbnb（以下エアビー）だ。０８年に米国で創業し、　現在までに１９１カ国３万４０００万以上の都市で展開。宿泊者数は累計５０００万人を超える。特に直近の伸びが著しく、今夏の宿泊数は約１７００万人に達したという。

　同社の日本法人は１４年５月に設立され、国内では約１万６０００万物件が登録済み（９月末時点）。宿泊希望者はサイト上で登録物件に予約を入れ、料金をクレジットカードでエアビーに支払う。貸主が予約を承認し、宿泊者がチェックインすると、エアビーが貸主に料金を支払う仕組みだ。エアビーは貸主から宿泊料金の３％、宿泊者からは同６％〜１２％（金額に応じて変動）の手数料を受領する。

■１０万で借り、売り上げ１００万円
　京都の戸建て住宅７物件で民泊を運営する、東京都品川区在住のAさん。「季節変動もあるが、反響はとてもよい」と語る。
　外国人に人気が高い京都を投資先として選び、１物件当たり平均１０万円の月額賃料で借り上げている。桜が満開の４月からゴールデンウィークにかけては、月額１００万円を売り上げた物件もある。

　実はAさん、東京マンションで民泊運営の失敗がある。利用者による不適切なゴミの出し方、そして騒音問題で既存住民からたびたびクレームが出た。管理会社からも「転貸禁止」であることを理由に中止を求められた。

■マンションで問題　ゲストRが民泊に
　利用者にとっては割安料金で宿泊できるためメリットの大きい民泊だが、周辺住民にとっては受け入れがたい面があることも事実。特にマンションで問題はクローズアップされるケースが多い。ある大手マンション管理会社によると、「管理物件の管理組合役員から、自分たちの物件がサイトに登録されていると指摘を受けるケースがある。確かに管理物件が登録されていたが、登録されている部屋番号までは分からないケースも多く、情報の発信元を特定するのが難しい」と話す。
　また、「大規模物件に共用施設として放置されている宿泊可能な『ゲストルーム』を、所有者が連続で予約し、貸し出して収入を得ていたという話も聞く。本来の使用に反するため、貸し出しを禁止した」と話す。更に、「共用部分を含めた住環境全体を共有している分譲マンションでは、ルールを守ることが期待出来ない人の利用を野放しにはできない」と話す。
　今後の対応として、「具体的にはこれからだが、管理組合の意向を確認しつつ、規約や仕様細則の改正で運営を中止させるルールづくりを研究している。新築物件については、最初から新たなルールの反映も検討せざるを得ない状況だ。」とする。

■利用者の見極め、重要に
　物件にオーナーに代わって、民泊サイト「エアビー」への物件登録や問い合わせ対応といった代行業務などを行なっている会社によると、「民泊に対する関心は高い個人や事業者から『始めてみたい』といった問い合わせが毎日２〜３件は入ってくる」という。
　観光スポットに行きやすい場所に位置した、２〜３人で過ごせる３０〜４０平米のマンションが人気だ。「１ヶ月のうち、概ね２０日間超は稼動しているのが現状。収益性の面では、通常の賃貸と比べて２７０％に上がる」不動産投資として、収益性の高さは魅力だ。

■詳しく事前説明
　物件の利用者の多くが外国人。同社では、日本語、英語を含め４つの言語に対応できる体制を整える。更に慣習の違いなどによるトラブルを防ぐために、「部屋に上がるときは靴を脱ぐ」「騒がない」「備品を持ち帰らない」など細かな点まで事前に利用者に説明するようにしている。もっともトラブル防止のためには、一般の賃貸住宅を貸し出すときと同様に、まずは利用する人がどのような人物かを見極めることが重要になるという。　サイト上に掲載されている情報から読み解く力もポイントになるようだ。