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不動産業界を変える鍵は「オープン化と法整備」--リブセンスが指摘する日本の課題



こんにちは。不動産担保ローンの日宝です。
先日、民主党と維新の党が27日に結成する新党の名称を「民進党」とすることを正式に決定しました。民主党提案の「立憲民主党」と、維新の党提案の「民進党」のどちらがふさわしいかについて世論調査を実施した結果です。
「民進党」には、「国民とともに進む」との意味合いが込められているそうです。今後の動きに注目したいですね。
 さて今日はITと不動産の融合「REAL ESTATE TECH」について紹介したいと思います。

不動産業界を変える鍵は「オープン化と法整備」--リブセンスが指摘する日本の課題

2月18日に開催された、2020年を見据えたテクノロジのカンファレンス「CNET Japan Live 2016 Target 2020」で、中古不動産情報サービスの「IESHIL(イシエル)」を運営するリブセンスが、「REAL ESTATE TECH」をテーマに講演した。
 ITの力で不動産売買の流動性を高めたり、一歩進んだ不動産情報を提供したりできるようにするREAL ESTATE TECHは、米国では数々のスタートアップベンチャーが生まれている分野だが、日本では旧態依然とした不動産業界の慣習から脱却できていないと同社は指摘。企業と顧客の利益の観点から、日本においてもREAL ESTATE TECHの本格展開に向けた努力が必要だと訴えた。

■不動産の“見える化”を目指すリブセンスの「IESHIL」
 「『REAL ESTATE TECH』ビッグデータ活用による国内不動産の未来」と題された同セッションでは、ビッグデータ解析のクラウドソリューションを提供しているトレジャーデータの堀内健后氏と、同社の仕組みを活用している中古不動産情報サイトIESHILのユニットリーダーである芳賀一生氏が登壇した。
 トレジャーデータは、米国、韓国、日本に拠点を構え、顧客自身のウェブサイトのログなどのデータをクラウドで集約・解析し、顧客が分析に利用しやすい形で情報を得られるようにする仕組みを提供している。時間とコストをかけることなく導入できる月額課金型のサービスで、採用企業は国内大手をはじめ200~300社に達しており、「企業がデータ解析の負担なく、ストレスなく事業ができるように」(堀内氏)することをコンセプトとしている。 
このクラウドソリューションと、その上で動作する機械学習ライブラリ「Hivemall」をIESHILで活用しているリブセンスでは、各地域における中古不動産の部屋ごとの価格推定、地域ごとの価格の推移などを収集するのに役立てている。
 また、高層マンションにおいて比較的割安な階層はどこか、割安な最上階が手に入るのは何階建てか、といった購入側にとって気になるポイントのほか、価格変動の少ない地域、不動産を高く売りやすい時期など、売却側が知りたいポイントについても、トレジャーデータの仕組みを用いて収集。自社でデータ解析のシステムを用意するよりも効率よく運用できるメリットを強調した。

このような、従来にない不動産売買・情報提供サイトをなぜスタートさせたのか。そして、日本におけるREAL ESTATE TECH分野の発展に向けてはどういった課題があるのか、リブセンスの芳賀氏が詳しく解説した。
 同氏によれば、現在国内で中古住宅の“空き家”の問題が露見し始めており、すでに13%の物件が空き室になっているという。新築住宅は次々と建設されている一方で、人口は減少傾向にあることから、空き家の問題はますます深刻になると見ている。国内では全体の流通シェアにおける中古物件の割合が14.7%しかなく、米国の90.3%や英国の85.8%と比べ大幅に“新築人気”が高いことを示した。
日本と欧米では、売買取引の商慣習についても大きく異なると芳賀氏は話す。日本はいわゆる“両手取引”で、不動産を売る側と買う側の両方から売買代金の3%+6万円を上限に仲介手数料として回収する仕組みだ。しかし、米国では“片手取引”、基本的には売り主のみから最大6%程度を回収するビジネス構造になっている。  不動産を購入する側の心理的な面でも、日本では課題が多いとしている。まず、住宅を取得した際に適用される税金控除など、行政による支援策はあるものの、それでもローンや資金計画に不安を抱く人が少なくない。また、不動産を扱う店舗を訪れた際、店員らによる執拗な営業行為がないか、相談したらその場で購入しなければいけない気分にさせられるのではないか、といった不安も大きいとしている。

 ITの力で“見える化”を進め、こうした営業行為に対する不安を払拭するとともに、専門的な情報を分かりやすく伝えることで、ユーザーの不安を軽減させるべくスタートさせたのがIESHILだと芳賀氏は語った。

■不動産とITの融合は、オープンデータと法改正が鍵
 この一方で、不動産営業を担当する社員にとっても、集客のための活動や顧客らへの情報提供で、業務の30%以上の時間を費やしているという現実があるという。また、日本全国の不動産物件情報を集約した「REINS」と呼ばれるシステムが稼働しており、不動産業を営む各社で情報共有できる仕組みになっているものの、いまだに各社それぞれで独自に抱えている物件情報が存在している状況だとした。
 このような状況の改善に向け、新たな不動産情報サービスとしてYahoo!不動産、ソニー不動産などが登場してきている。同氏は今後、ビッグデータや人工知能、データマイニングのようなテクノロジによって、不動産価格の査定が人力作業から自動化へ進むと予測し、その先進事例として米国での具体的な事例を挙げた。  代表的な不動産売買・情報サイトとして、同氏は「Zillow」というウェブサービスを紹介した。Zillowでは、不動産に関わる膨大な情報を不動産売買、賃貸物件、ローン、掲示板、家具のECショッピングというように、分かりやすくカテゴリ分類したうえで、地図上に実際の物件情報をマッピング。過去の価格推移や、将来的にその物件の価格が上がりそうなのか、または下がりそうなのかもチェックできるようになっている。

 その物件を担当している営業マン1人1人を利用者が評価する仕組みも設けられ、物件の近くにある学校の評価や口コミ、周辺で発生した犯罪の履歴までもが閲覧可能。利用者は物件そのものだけでなく周辺環境も考慮しながら購入判断ができるというわけだ。芳賀氏は「本来は住環境のメリット、デメリットも含めて不動産価格が決められるべき」と述べるとともに、日本のように「周辺環境の情報が少ない状況で、購入判断が迫られる現状は不健全ではないか」と問題提起した。
 その他にも、海外ではREAL ESTATE TECH分野に進出するスタートアップ企業が増えてきているとし、販売中の家の前で画面タップすると不動産エージェントをその場に呼び出せて内見可能な「CurbCall」、ビルに入っている飲食店などのテナントの売り上げを確認できるビルオーナー・不動産投資家向けの「VTS」などを紹介した。

 なぜ、このようなサービスが日本では増えないのか。芳賀氏はその原因として、「オープンデータや民間企業データを含めた、一元的な情報流通基盤が未整備であること」と「法規制の問題」の2点を挙げた。
 「昨今はREINSにステータス管理が導入され、売り主は自分の物件がどんな販売状況なのかを確認する手段は整備された。しかし、我々のような不動産メディアサービスが、REINSデータの一部でも利活用することは禁じられている」(芳賀氏)と話す。また、両手取引のうち片側の3%が、なぜ3%に決まっているのかについても、長く続く不動産業界の商慣習を続けているだけで明確な根拠がないとした。
 ところが、REAL ESTATE TECH分野が活性化している米国では、あらゆる物件情報を必ずすべてデータ化したうえで、そのデータを共有・連携可能なMLS(Multiple Listing Services)を提供しており、多くの企業がMLSを利用して自社サービスに磨きをかけていける状況になっているという。
 芳賀氏は、「オープン化と法整備が日本の不動産業界を変える鍵になる」と述べ、不動産業界とIT業界が互いの強みを出し合える環境づくりがこれから重要になるだろうと語った。

CNET 2016年03月09日配信 不動産業界を変える鍵は「オープン化と法整備」--リブセンスが指摘する日本の課題 より引用


「Real Estate Tech」の流れは2013年以降アメリカで急速に拡大し、日本でも金融とITを融合させた「FinTech」などと同様、徐々に注目が集まってきています。
「Real Estate Tech」とは一言で言えば「テクノロジーの力によって、不動産業界の仕組みを根底から変えよう」という取り組みのことです。リブセンスの「IESHIL」やソニー不動産の他、以前にこちらでもお伝えしたリーウェイズの「jikauri」、「マンションマーケット」や「TATERU」といったサービスが日本版「Real Estate Tech」と呼ばれています。 不動産取引を行うためのルールを定めた宅建業法が成立したのは1952年。すでに半世紀以上が経過しています。また、業務のほとんどが人力で行われているそうです。
今後、リブセンスのような異業種からの参入もますます増えてくることが予想されます。 情報の透明化やビックデータ、人工知能などテクノロジーによる利便性の向上により、不動産取引が今後さらに活性化されることを期待したいですね。


不動産担保ローンの日宝より
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