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難易度の壁を超えて誕生した不動産テック「IESHIL CONNECT」の狙い




こんにちは。不動産担保ローンの日宝です。
政府は10日午前、自殺に関するサイトや書き込みへの対策強化やインターネットで自殺願望を発信する若者の心のケア対策の充実に関する関係閣僚会議を開催しました。また、Twitterを運用する米Twitter社の日本法人は「自殺や自傷行為の助長や扇動を禁じます」との項目をルールに追加したと明らかにしました。Twitterだけでなく、他のサイト運用者も共に取り組む問題ですね。
 さて今日は、「IESHIL CONNECT」をご紹介いたします。


難易度の壁を超えて誕生した不動産テック「IESHIL CONNECT」の狙い

 朝日インタラクティブは9月26日、リブセンスと共催で成長を遂げる不動産テック市場の最新動向などを紹介するイベント「CNET Japan Conference 2017 テクノロジが加速させる“新しい街・住まい”づくり」を開催。「地理空間データが変える街選び -データ活用が照らす不動産仲介の未来-」と題したセッションでは、リブセンスがアジア航測と共同開発した住環境データ提供サービス「IESHIL CONNECT(β版)」(イエシルコネクト)について紹介された。

 今回発表されたIESHIL CONNECTは、地域の災害リスクや不動産物件の住環境データを物件ごとに検索・閲覧できる不動産会社向けの営業ツール。ビッグデータと人工知能を活用して不動産の価値を評価するサービス「IESHIL」が保有する約27万棟の物件データと、アジア航測が保有する膨大な地形分析データや災害シミュレーションのノウハウを活用し、物件が所在するエリアの総合的なリスク評価を可視化するのが狙いだ。セッションに登壇した、アジア航測 社会基盤システム開発センター G空間Biz推進部 事業開発室の角田明宝氏、IESHILを運営するリブセンス 不動産ユニットの竹馬力氏と稲垣景子氏が、サービスの背景や狙いについて語った。

■首都圏8億ポイントのデータが支えるIESHIL CONNECT
まずは、アジア航測の角田氏が、IESHIL CONNECTで大きな役割を果たしている航測技術について説明した。「航測」とは読んで字のごとく「航空機で測量すること」を意味する。アジア航測はこの市場で60年以上に渡る歴史を持つ最大手企業で、保有する自社航空機によって空から地形などの空間情報を測量し、都市計画や建物の建築計画、防災シミュレーションに関するコンサルティングや、自然災害時の被害把握などの支援を行ってきた。
 角田氏は、具体的に同社でどのような測量を行っているのかについて説明。航空写真を撮影するデジタル航空測量カメラ、5つのレンズで異なった角度から同時撮影することで都市の3Dモデルを作成することができるオブリークカメラ、空中からレーザーを照射して地形を緻密に測量することができる航空レーザーなどの機材を航空機に搭載して、地形や建物の高さや形を正確に測量することができるという。リアルな街の形を正確なデータにもとづいてバーチャルに再現することができるのだ。
こうして収集したデータの活用事例として角田氏が紹介したのは、災害シミュレーションだ。地形を正確に計測しているため、津波や洪水などが発生した場合の浸水リスクを正確にシミュレーションでき、リアルな都市モデルに反映することで住民が分かりやすい情報になるという。また、大災害が発生した場合には被災地の撮影を自主的に実施し、被害の実態把握に協力しているという。「熊本地震が発生した際にはすぐに飛行機を飛ばして被災地の3Dモデリングを行い、状況把握および緊急対策を支援し、WEBでも公開した」(角田氏)。
角田氏は、今回IESHIL CONNECTに提供したデータについて同社が保有しているデータに加えて、一般社団法人社会基盤情報流通推進協議会が運営している「G空間情報センター」のオープンデータを使用したと説明。その理由について「無料で使用できる点、2次利用が可能である点が大きい。また災害等に関するシミュレーションは人命に関わることなので、信頼性の高い自治体や官公庁のデータを使用することにした」と語った。
 今回、IESHIL CONNECTで提供されるデータの範囲は首都圏1都3県となる。開発にあたって苦労した点について、角田氏は「首都圏1都3県のデータを約8億ポイントに及ぶ5メートル間隔のポイントで作成し、1つのポイントにつき、それぞれ地震時の予測震度、浸水リスクなどを載せてIESHIL CONNECTに提供させてもらった」と説明。膨大かつ精緻な測量データがIESHIL CONNECTの災害リスク診断などサービスの根幹に貢献している点を強調した。

■正確な災害リスクを届けることで、物件選択の背中を押す
角田氏の説明を受けて、実際にIESHIL CONNECTでどのような災害リスク診断ができるのかについて、リブセンスの竹馬氏が解説した。
 竹馬氏によると、IESHIL CONNECTではアジア航測のデータに基づき、リブセンス独自の算出ロジックで物件の災害リスクを5段階でスコアリングするという。物件ごとに地震、洪水、液状化現象などのリスクを評価し、それを地図上にプロットすることで、災害リスクが高い地域、低い地域の特徴が把握できるのだ。「複数の災害リスクを掛け合わせて物件が持っている情報と組み合わせて俯瞰的に分析することによって、新たな知見を得ることができる。今後治安や教育などといった情報も分析軸に盛り込むことで、さらに可能性が広がるのではないか」(竹馬氏)。
そして、IESHIL CONNECTを開発した狙いについて、稲垣氏は多角的な情報データに基づいて物件探しをしている生活者に情報の透明性を担保するというIESHILの基本的な姿勢を述べた上で、「生活者にとって、街や住まいを選ぶ上で重要な価値を持っているのは、住環境に関する情報だが、実際にはまだまだ情報が足りていない」という課題を挙げ、なかでも災害リスクに関する正確な情報を提供することが生活者の物件選択に大きな影響を与えるという考えを示した。
 「東日本大震災や熊本地震、広島や九州の土砂災害など自然災害は激しさを増しており、首都直下型地震の被害想定は死者2万3000人、家屋の全壊・消失は61万棟(東京と神奈川の全住戸の合計に相当)に及ぶとされている。もはや“想定外”では済まされない状況であり、生活者は従来の予測や基準に対する不安を抱いているのではないか。加えて、自分自身が暮らす住環境に関する正しい情報を得ることができないという不安も大きい」(稲垣氏)。
 稲垣氏によると、こうした生活者の不安を受けて行政も不動産売買時の重要事項説明項目に「土砂災害警戒地域」「造成宅地防災地域」「津波警戒地域」といった災害リスクに関する指定地域の説明を加えるように義務化を進めているそうなのだが、「実際には災害リスク調査やデータの整備が追いついておらず、説明義務が有名無実化している」と指摘する。
 「住まい選びでは、多くの人が利便性を最も重視する傾向にあるが、情報の重要度では安全性は利便性と同じくらい重要視されている。資産価値に大きな影響力をもつ利便性だけでなく、安全性に関する情報についても不動産のプロならではの視点で提供されることが大事ではないか」(稲垣氏)。

■住環境情報の効率的な収集・活用を不動産営業の新たな武器に
加えて稲垣氏は、不動産会社にとっての住環境情報の価値について説明。稲垣氏は不動産会社の担当者が住環境に関する現在の実態について、散在する情報をさまざまな情報ソースから個別に閲覧・収集していくという手間とコストが膨大に掛かる状況を指摘。加えて、営業ノルマや成果インセンティブを追う営業担当者にとって、ネガティブな情報の収集は後回しにせざるを得ない状況が生まれているとも説明した。
 「不動産という高額な商品をノルマのもとで販売しなければならず、また幅広く大量の業務に追われている営業担当者の実態は、消費者にフラットで透明性の高い情報を提供しづらくしてしまう。提供できる価値を圧迫する課題を生み出している」(稲垣氏)。
  実際、稲垣氏が不動産会社にインタビューしたところ、若手営業担当者からは「情報を調べきれない」「誤った情報を提供するのではと不安」「どのような情報を伝えるべきかわからない」「忙しくて聞かれたことを答えるので精一杯」といった不安の声を多く聞いたという。しかし一方でリーダー層の営業担当者からは「信頼獲得に繋がる武器になる情報が欲しい」「プロならではの情報が提供できなければ」「他社に差別化できる情報が必要」「情報収集の効率を上げたい」といった、住環境情報の活用に積極的な意見が聞かれているという。
 「こうした現場の生の声を聞いて、情報収集に関する負担を軽減していきたいという思いはますます強くなった。武器になるのであれば、必要な情報を現場に届けることで不動産ビジネスをサポートしていきたいと強く感じた」(稲垣氏)。
そして稲垣氏は、住環境情報の流通に関する課題として、(1)収集コストが高く簡単ではないために、(2)顧客に提供する優先順位が低下し、(3)顧客が不動産会社に情報を求めることを諦めてしまうために、(4)住環境情報に対するニーズが顕在化せずにオープンデータの情報集約が進まない、という悪循環が生まれていることを指摘。
 その上で稲垣氏は、IESHIL CONNECTの狙いとして「この悪循環を根本から断ち切っていくためには、難易度の壁を超えてでも情報の提供方法そのものを変えていく必要がある。情報を集約し、住環境情報を武器にしたいという営業担当者にとって利便性の高いサービスを作りたいという思いでIESHIL CONNECTを開発した」と語った。

CNET Japan 2017年10月26日配信 難易度の壁を超えて誕生した不動産テック「IESHIL CONNECT」の狙い より引用


東日本大震災の際、震源地から離れた東京湾周辺の地域で液状化現象が発生したことが記憶にある方もいらっしゃるのではないでしょうか。千葉やお台場・豊洲などの埋立地で多く見られた液状化現象ですが、そのリスクを知らずにマンション、土地を購入した方もいたようです。
住宅ローン、不動産ローンは、災害にあっても免除になりません。家がなくても支払わなくてはならないのです。
液状化や地盤に関するリスクについては、土地購入時の重要事項説明の義務がなく、自分で登記事項証明書の地目や液状化マップ、ハザードマップを調べなくてはなりません。
東日本大震災で被害を受けた浦安の液状化の件に関しても、訴えを起こした住民側の敗訴の判決が下されています。
不動産業界の不透明化については、これまでも懸念の声が多くありました。しかし、不動産テックの盛り上がりにより、今後大きな変革を求められる業界になると予想されています。実際に、イエシルをはじめとした新しいサービスが参入を開始しています。
難しく分かりにくかった、不動産の売買や契約に関することが今後更に透明化され、今よりも安心して利用できるようになることを期待したいですね。


不動産担保ローンの日宝より
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