◆リバースモーゲージとは？
リバースモーゲージとは、自宅不動産を担保にして借入を受けて、契約終了後(死亡時など)に、担保とした自宅不動産を売却するなど(預貯金、保険金などでも返済可能)の方法により借入残高を返済するという制度です。取扱金融機関等により条件等が異なりますので注意してください。
◆自宅を担保にして老後のお金を借りるということ
要するに、自宅を担保にお金を借りるということになります。不動産を担保にお金を借りる仕組みとしては、昔から、不動産担保ローンがありますが、その主な違いは、リバースモーゲージでは、月々の元金返済は不要であるという点です。原則として利息のみ毎月支払うケースが多いのです。
なお、取扱金融機関等によっては、月々の利息の支払いを要せず、借入金に加算する方法もありますが、利息の複利効果で返済すべき金額が増えてしまうため、注意が必要です。
◆リバースモーゲージは、どんな人に向いているのか？
イメージとしては、財産的価値のある自宅不動産(例：評価額2,000万円) を、将来の売却を約束して、今、お金に替えている(借入している(例：1,000万円))ことになります。そして、借入金(例：1,000万円)に対する利息を毎月支払う(例：年利率3％だと月2万5千円)、ことになります。
リバースモーゲージを利用するのに向いている人は、以下のような人といえそうです。
①相続人になるであろう人がいないため、将来相続財産を遺す必要がない場合
②相続人になる人はいるが、将来相続財産を遺さないことに全ての人が同意している場合
③事情により資金が必要であるが、自宅不動産に住み続けたい場合
◆リバースモーゲージのデメリットは？
リバースモーゲージのデメリットとしては、担保価値の下落や金利の上昇などによる、融資限度額超過があげられます。契約によっては、融資限度額を超過してしまった場合、その超過した分をすぐに、あるいは数カ月以内に返済しなければならないケースもあります。また、リバースモーゲージは比較的条件が厳しいため、利用できる人は限られているようです。
◆税金等は？
契約時には、印紙税や登記費用等(根抵当権設定登記など)が発生しますが、重要なポイントとしては、不動産を売却したときに発生する譲渡所得です。契約内容にもよりますが、多くの場合、契約者が亡くなった後に、相続人が、担保不動産を売却するか、現預金などを用いて返済するか、が必要になるのです。
担保不動産を譲渡(売却)する場合、「被相続人の居住用財産の譲渡所得・3000万円の特別控除」の要件に該当するかということや、被相続人の取得価格を引き継ぐため、取得価格等の明細の有無等により、思わぬ納税が発生する可能性もあるため、注意が必要です。
◆相続税への影響は？
相続税においては、資産である当該不動産と負債である借入金を相続したものとして対応することになります。
◆将来の価値が増加しているか？
そもそも、リバースモーゲージは、借入金であり、借り入れた元金の返済を将来(原則として亡くなった後)に一括して行う、という仕組みですので、第一としては、利率が低い方が良いことになります。
また、将来の自宅不動産の売却を前提とした借入金である点から、現在の価値よりも将来の価値の方が増加している可能性が高い場合には有利になるケースも多いでしょう。逆に、将来の価値の方が減少する可能性が高い場合には現時点で売却した方が有利になるかもしれません。
※物件の価値以外の要素(税制や手数料など)は考慮対象外とします
◆住宅ローンが残っている人の場合はどうする？
住宅ローンとの違いは、月々の元金返済が不要になる点です。住宅ローンの返済に困っており、そのままだと、強制執行等の恐れがある場合には、状況にもよりますが、住宅ローンの借り替えとして活用するメリットがあるかもしれません。
しかし、そのようなケースにおいても、まず住宅ローンの借入先金融機関との返済方法の変更の相談を行うことを優先すべきです。一般的には、住宅ローンの方が金利が低いケースが多いためです。
◆代物弁済契約には注意を！
金融機関によっては、担保とした不動産をそのまま代物弁済にあてる契約内容としているケースもあります。代物弁済になると、代物返済時の借入金の残高と担保とした不動産の評価額に差額が生じることがあります。(多くのリバースモーゲージでは、融資限度額を50％～80％程度としているため差が生じやすくなります)
この差額を別途精算されるかどうかにより、損得や納税の有無にも影響が出てしまうため、契約内容の精査が非常に大切となります。なお、代物弁済をした場合にも、原則的には譲渡所得の対象となります。(非課税の例外あり)
リバースモーゲージは、金融機関等によって、メリット・デメリットが異なりますので、それぞれの特徴を理解した上で、自分に合った金融機関等を選択するようにしてください。また、リバースモーゲージによる借り入れにより、現預金が増えて、豊かになったように感じる場合もありますが、あくまでも、借入金であるため、無駄遣いにならないよう、留意することが大切です。
文＝坂口 猛（マネーガイド）
老後資金対策？リバースモーゲージの仕組みとは？
こんにちは。不動産担保ローンの日宝です。
韓国政府は8月31日、全国の小中高校で9月14日からコーヒーの販売を全面的に禁止すると発表しました。
韓国では、2013年にカフェインを多く含む飲料を学内で児童・生徒に販売することが禁止されましたが、規則をくぐり抜けて教師用の自動販売機でコーヒーを買う生徒が黙認されていたそうです。
食品医薬品安全処（Ministry of Food and Drug Safety）は、コーヒーの飲み過ぎはめまいや動悸、睡眠障害などを引き起こす恐れがあると発表しているそうです。もしかしたら、日本にもこの流れが来るかもしれませんね。
さて、今日は今注目されているリバースモーゲージに触れてみたいと思います。
マイナビニュース 2018年8月27日配信 老後資金対策？リバースモーゲージの仕組みとは？ より引用
住宅金融支援機構は、2018年4月～6月に住宅融資保険を活用したリバースモーゲージ型住宅ローン【リ・バース60】の利用実績等を公表しました。
それによると、4月～6月の付保申請戸数は98戸で、対前年同期比445.5%と大幅に増加したそうです。付保実績戸数は対前年同期比283.3%の68戸、付保実績金額は対前年同期比314.8%の8.5億円でした。取扱金融機関数の累計は、対前年同期比150%の39機関となったそうです。
申込者の平均属性を見てみると、年齢は71歳、年収391万円。年金受給者が62%、会社員22%、個人経営7%、会社役員3%、その他6%だったそうです。
資金使途としては、「新築戸建の建設」が46%を占めていました。次いで「新築マンション購入」（26%）、「戸建リフォーム」（10%）、「借換え」（9%）、「中古マンション購入」（6%）などが続くとのこと。
地方金融機関では、住宅ローンの残債をリバースモーゲージに切り替えられる住宅ローンの商品の開発も進んでいるそうで、高齢化社会の日本にとって有効な手段と言えそうです。今後、今以上にニーズが広がっていくことが期待されますね。
